不動産（読み）フドウサン

デジタル大辞泉

ふ‐どうさん【不動産】

土地およびその定着物である建物・立木など。船舶・自動車なども法律上不動産に準じた取り扱いを受ける。→動産

出典　小学館

精選版 日本国語大辞典

ふ‐どうさん【不動産】

1. 〘 名詞 〙 土地およびその定着物をいう。家屋や一定の立木など。自動車や船舶は定着物ではないが、法律上不動産に準じた取り扱いを受ける。所有権移転など不動産の物権に変動のあるときは、登記をしなければ第三者に対抗することができない。
   1. [初出の実例]「日本人の不動産を管理せんと欲せば」(出典：講学余談‐一号（1877）海商法大意)

出典　精選版 日本国語大辞典

日本大百科全書(ニッポニカ)

不動産
ふどうさん

土地およびその定着物（民法86条1項）。動産とともに「物」を構成する概念である。土地には、その構成部分たる地中の土砂岩石なども含まれる。定着物とは継続的に土地に付着された物で、建物・樹木・橋・石垣などがこれに属する。定着物は原則として土地の一部として取り扱われ、独立の不動産とはならないが、次のような例外がある。①建物　建物は土地から独立した別個の不動産として取り扱われる（不動産登記法2条1号）。②樹木　樹木の集団は、「立木(りゅうぼく)ニ関スル法律」による登記をすることによって独立の不動産となる（同法2条1項）。また、同法による登記をしていない場合にも、標識を立てるなどのいわゆる明認方法が施されると、樹木は土地から独立した不動産として取り扱われることが判例法上認められている。

　不動産は動産とは異なった法律的取扱いを受けることが多い。まず、不動産はその所在が一定していることから、古くから公示方法として登記制度が発達しており、その権利の変動は登記をしなければ第三者に対抗できない（民法177条）。これに対して動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない（同法178条）。次に、不動産は近代以前には個人あるいは家族に属する総財産の大部分を占めていたことから、一般に動産よりも財産的価値が高いと考えられ、動産に比べて厳重な取扱いを受けてきている。また、強制執行も慎重な手続を経て行われる仕組みになっている（民事執行法43条以下）。

　近年は、所有者不明の土地が生じ、その利用が阻害される等の問題が起きている。もっとも、「所有者不明土地」についての統一的な定義はなく、法律によって異なる定義が用いられているが、一般的には、所有者不明土地とは、①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地、または、②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地であるとされている。そして、このような所有者不明土地が発生する最大の要因としては、相続登記の申請が義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることは少なかったことがあげられた。また、土地所有権の登記名義人の住所が変更されても、住所変更登記が義務ではなく、かつ、自然人・法人を問わず、転居・本店移転等のたびに登記するのには負担を感じ、放置されがちであったことなども、その発生原因となっていたとされる。そこで、2018年（平成30）に「所有者不明土地法」（正式名称は「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」平成30年法律第49号）が制定されて所有者不明土地の取扱いが明確化された。また、所有者不明土地の発生を予防する方策として、2021年（令和3）の不動産登記法の改正では、相続登記の申請を義務化し、その促進を図るとともに、住所変更未登記への対応のための仕組みが設けられた。

［高橋康之・野澤正充　2025年1月21日］

[参照項目] | 所有者不明土地法 | 登記 | 動産 | 不動産登記法

出典　小学館　日本大百科全書(ニッポニカ)

改訂新版　世界大百科事典

不動産 (ふどうさん)

法律上，動産に対立する概念である。不動産を定義して，民法は，土地およびその定著物という（86条1項）。土地の定著物とは土地にくっついているという意味であり，単に置かれているにすぎないとみられるもの，たとえば，仮小屋，仮植えの植物，石灯籠などは，別物たる独立の動産である。定著物には分類して3種類のものが考えられる。（1）それ自体独立の不動産であるもの（建物，〈立木ニ関スル法律〉による登記を経た立木（りゆうぼく）など）。（2）独立の不動産といえない定著物（銅像，線路，一般の立木など）。（3）まったくの土地の構成部分（地中の岩石，石垣，敷石など）。（1）は土地と別の不動産であり，別個の権利関係が生じうる。（2）（3）は通常は土地の一部をなすものとして土地の処分に従う。ただし（2）は，例外的にそれ自体が独立に取引の対象とされることがあり，それは法的に承認される。

　不動産と動産の区別は，その自然的な性質およびその財産的価値の相違に基づき，古くからなされているものである。すなわち，不動産は，場所的に固定しており，その扱いも個性に着目してなされ，動産に比し，生活・生産の場として価値が高いというわけである。以上のことから，不動産に対する法の取扱いにつき，動産に対するのと異なる点が少なくない。（1）最大の点は登記制度との結合である。すなわち，土地，建物に分けて国家の管理する登記簿を用意し，各個不動産につきその物理的現況および権利関係を公示しうるものとした。これにより不動産に関する取引の安全が大いに図られている。すなわち，不動産に対する権利者といえども，登記簿にそれを登記してない以上，対立する利害関係人にその権利を主張しえないのである（公示の原則。177条）。もっとも，日本民法では登記に公信力（〈公信の原則〉の項参照）を認めていないので，虚偽の登記名義人を真の権利者と信じても，一定の限度でしか保護されない（94条2項の類推解釈）。（2）外国の法制では不動産売買に慎重さを求める趣旨で，動産売買と異なり，方式（公正証書など）を要求するものがあるが，日本ではこの点区別していない。（3）不動産についてのみ成立しうる権利がある。抵当権，および地上権，永小作権などである。（4）強制執行において動産と異なり，より慎重な手続が予定されている（民事執行法）。（5）裁判管轄（民事訴訟法5条12号）の違い。
執筆者：安永 正昭

出典　株式会社平凡社「改訂新版　世界大百科事典」

ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典

不動産
ふどうさん

土地およびその定着物（民法86条1項）。動産と対比される。定着物には，建物や立木，庭石，石垣などがある（→立木ニ関スル法律）。日本法においては，土地と建物は別個の不動産であるとされるが，このような取り扱いは，比較法的にみて珍しい。不動産は，古くからその経済的価値において著しく動産にまさるものとされ，その名残りは現行法にもみられる。民法は，不動産に関する物権変動は，登記がなければ第三者に対抗できないとする（177条。→不動産登記）。これに対し，動産に関する物権変動は，引渡しがなければ第三者に対抗できないとする（178条。→対抗力）。もっとも，船舶，航空機，自動車などは，登記，登録が対抗要件とされている（商法687条，航空法3条の3，道路運送車両法5条など）。このように，不動産を動産と区別する最大の実益は，不動産が動産と異なって，容易にその位置を変じることなく，その同一性を確認することができるので，公簿などによって，その上の権利関係を公示するのに適している点にあるとされる。しかし，1990年以降バブル経済の崩壊による不動産価額の下落や，高額な動産の多様化などを背景に，動産を担保に融資を受けることの需要が高まったことから，今日では，動産一般に関する登記制度が採用され，一定の場合には，登記を第三者対抗要件とすることができるようになった（動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律3）。

出典　ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典

百科事典マイペディア

不動産【ふどうさん】

民法上，土地および土地の定着物（民法86条）。動産に対する。定着物のうち，建物，立木(りゅうぼく)法による立木，明認方法を施した立木は独立の不動産と認められ，その他のものは土地と一体をなすものとして取り扱われる。不動産はその所在が一定していること，高価なこと等で動産と異なり，法律上別個の取扱を受ける。不動産物権変動の対抗要件は登記であり，即時取得の規定は適用されない。→不動産登記
→関連項目公示の原則｜先占｜不動産業｜不動産証券化

出典　株式会社平凡社

世界大百科事典（旧版）内の不動産の言及

【所有権】より

…債権が，特定人が他の特定人に対し一定の行為を請求する権利であるのに対し，物権に属する所有権は特定の物を排他的･全面的に支配する権利である。物とは有体物，たとえば動産･不動産をいう(民法85条)。この点で，所有権は無体物の支配権である無体財産権(特許権，意匠権，実用新案権，商標権，著作権など)と異なる。…

【動産】より

…不動産に対立する概念。民法上の定義では，土地およびその定著物(不動産)以外の有体物をすべて動産という(86条2項)。…

【箕作麟祥】より

…70年翻訳御用掛に制度取調兼勤となり，以後その後半生をフランス民法典をはじめ西洋法律書の翻訳に従い，ボアソナードらとともに旧民法その他の起草に参画するなど，明治政府の法典編纂事業を根底から支えつづけた。民権･動産･不動産･未必条件･治罪法･憲法などの訳語を考案し，フランス法理論の基礎をなす自由･人権思想を理解し，〈国政転変ノ論〉の訳稿で人民の抵抗権･革命権を認めるなど，法学官僚としても異色の存在であった。この間，明六社に参加して啓蒙活動を行い，東京学士会院会員，元老院議官，司法次官，貴族院議員などを歴任した。…

【物】より

…　次に，物は各種の観点から分類しうる。(1)不動産と動産　まず不動産と動産とは，その自然的性質，経済的な価値，そのうえに成立しうる権利(とりわけ担保権)などの相違からして，分類の意義がある。不動産は，その重要性にかんがみ，登記簿という国家の管理する帳簿上にその物理的現況，権利関係が公示されうるしくみとなっている。…

※「不動産」について言及している用語解説の一部を掲載しています。

出典｜株式会社平凡社「世界大百科事典（旧版）」