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地価 ちか

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ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典の解説

地価
ちか

土地という資産の価格。労働生産物でない土地に価格がつけられるのは,土地が地代を生むからである。経済学的にいえば,地価は土地が生み出す年々の地代を一般的利子率で資本還元したもの(地代を利子率で除したもの)に等しい。

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デジタル大辞泉の解説

ち‐か【地価】

土地の売買価格。「地価が高騰する」
課税標準となる土地の価格で、固定資産課税台帳に記載してあるもの。

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百科事典マイペディアの解説

地価【ちか】

土地は労働生産物ではないから本来価値をもたず,価格もないはずであるが,地代という形で一定の定期的な収益をもたらすため,土地に価格が発生し,商品として売買される。

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世界大百科事典 第2版の解説

ちか【地価】

土地は耐久的な生産要素であるから,財産所有者の資産選択の対象となり,ストックとしての土地そのものが売買される。地価とはストックとしての土地の価格をいう。 個人・法人を問わず,いかなる用途にせよ土地を所有するか否かは,土地が資産である以上,資産選択の問題である。したがって,土地の価格の決定は基本的には資産一般の価格決定となんら変わるところがない。
【資産価格の決定の仕組み】
 各種の資産の価格は,各種の資産の単位期間当りの期待収益率が均衡化するように決定される。

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大辞林 第三版の解説

ちか【地価】

土地を売買するときの価格。土地の売買価格。 「 -が高騰する」
〘法〙 土地の単位面積あたりの価格。時価のほかに、公示価格・基準地価・路線価などの公的な評価額がある。 → 地価公示制度

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日本大百科全書(ニッポニカ)の解説

地価
ちか

土地の価格、すなわち土地の時価ないし売買価格をいう。土地に価格がつけられるのは、商品経済の発展につれて、私有され商品化されて売買の対象となったからである。埋立地のように土地が創出される場合には、その生産費用をもとに市場価格が算出されよう。しかし、土地は本来、再生産不能、移動不能、有限、各土地固有の条件があるから代替不能、減価償却不要、そして消滅せず永久に収益をあげられるという他の商品にはない特性をもっている。[一杉哲也]

資本還元説

かくて地価は、まず土地からの収益(地代)を利子率で除して資本還元したものと考えることができる。これは土地が一種の資本(擬制資本)となり、そこから地代という利子を生むとみなすことを意味する。
 しかし、1980年代までの日本の場合のように長年にわたって地価が上昇を続けると、値上りによる投機的利益が期待され、土地価格はこれを含めて決定されることになる。たとえば、

ここでp(1)は現在の地価、r*(i)i時点に予想される地代、p*(n)n時点に予想される土地価格、ρは割引率ないし土地と同じリスクをもつ耐久資産の予想収益率、nは経済的に有効な予想のできる年数である。右辺第1項は地代の資本還元価値、第2項は値上りによる利益にほかならない。
 この資本還元説の難点は、土地という無限の耐用年数をもつ資産を割り引くべき、ρという割引率が現実には得られないこと、そして現在地価を得るのに将来地価の値上り予想が必要であるという循環論法であることである。[一杉哲也]

全部需給説

不動産会社が保有している宅地面積と、それを買おうとする個人の動員可能な資金量から推定される需要面積とを比べると、前者がはるかに大きい。つまり供給が需要を上回っている。したがって不動産会社が、土地売却(資金回収)→土地購入(資金投下)の回転を、不況時に続けられなくなると、土地投げ売り、すなわち地価下落がおこるという説である。この全部需給説は、金融機関による土地を担保とした融資を軽視したこと、さらに土地の供給一般・需要一般を対比させたにすぎないことに難点がある。これらを修正したのが、次の限界需給説である。[一杉哲也]

限界需給説

いま一般人の関心の焦点である宅地価格をみると、それは、勤務先の所在地である大都市中心部への交通の便ないし通勤時間の長さに反比例する傾向が強い。すなわち経済的位置の優れた都心部において高く、周辺部にいくにつれて低くなっている。この現象を説明しようとするのがこの説である。これは、地価が、新たに売り出された更地(さらち)(限界地)においてまず決定され、それが既成地の地価に波及して都心に及ぶとするものである。すなわち東京都八王子の奥で更地が供給されると、この限界地においては、土地の生産価格というものは本来ありえないのだから、結局買い手の出しうる最大限の価格が地価を決めることになる。するとそれが八王子駅により近い地域の地価の評価をあげ、八王子駅前の地価の評価をあげ、吉祥寺(きちじょうじ)駅前の評価をあげて東京都心に及んでいくとみるのである。これはD・リカードの差額地代説を地価に応用したものといえよう。この説では、買い手の出しうる最大限の価格がどう決定されるかの説明が困難であるが、それは買い手の所得、財産、可能な借入資金などによって左右されるものといえよう。
 この説で興味深いのは、たとえば、政府が住宅金融公庫(2007年4月より住宅金融支援機構となった)の貸出枠を拡大すると、買い手の借入資金が大となって一時的には土地購入を刺激するが、やがてそれが地価上昇を誘発してしまうとする点である。この「いたちごっこ」は確実にみられるものであり、日本の土地政策の不妊性を暗示している。[一杉哲也]

地価の評価方法

実際に行われている地価の評価方法には、収益還元方式と取引実勢方式とがある。前者は前述の資本還元方式で、農地について用いられている。後者は、当該土地近傍の売買取引価格を参考にして評価するものであり、農地以外について主として用いられている。その一種に路線評価(路線価)法がある。これは、土地の面している道路について標準を定め、他の土地はこれを基準にして位置・形状などを考慮して評価する方法であり、固定資産税や都市計画事業に伴う評価に用いられている。なお、日本では1969年(昭和44)に制定された地価公示制度により、標準的な価格を公的機関(現在は国土交通省土地・水資源局)が判定公示することになったが、その評価方法は取引実勢方式から収益還元方式重点へとかわって現在に至っている。[一杉哲也]

地価急騰

高度成長期以降、一貫して上昇してきた日本の地価は、1970年代のオイル・ショックの低成長下で、1978年(昭和53)から1981年までの4年間に79%、1986年から1989年(平成1)までの4年間に2.13倍と2回にわたって急騰した(いずれも全国平均宅地公示価格)。前者は、経済活動の外延的拡大すなわち新しい宅地(住宅地、商業オフィス用地、工場用地)の開発(10万ヘクタール)が地価上昇を強めたが、後者は、この4年間に新開発が8万ヘクタールにとどまっていることから、地価の上昇はあきらかに東京の都心の地上げが誘発したものである。すなわち、1985年国土庁(現国土交通省)が東京ウォーターフロント周辺のオフィス需要が巨大であるとの予測を発表したのが引き金となり、円高不況対策としての金融緩和により、ノンバンク等を含めた金融機関から膨大な資金が不動産業に流れ、これが地上げに用いられて都心の地価を暴騰させた。そして都心の住宅地を売った人々が、郊外に住宅の代替地を求めるとそのためにまた地価が上がるという形で、地価上昇は都心から郊外へと波及していった。この場合、売却価額と購入価額の差額のみに課税されるという税制上の特例が有効に働いた。[一杉哲也]

政府の地価対策

この暴騰に、土地政策ないし地価対策にまったく無能であった政府も、次のような対策を打ち出した。第一は不動産業に対する融資の総量規制である。これは日本銀行が金融機関の対不動産業融資を、前年同期と同額に抑える指導であり、地価抑制にかなり効果をあげた。しかし、いわゆるノンバンクはこの規制の対象でなかったため、金融機関→ノンバンク→不動産業へと融資が流れ、バブルの崩壊とともにその多くが不良債権化して「住専問題」を発生させた。第二は税制上の改正であり、前記の売却価額と購入価額の差額のみに課税されるという特例の廃止、値上りを期待して購入した分譲マンションなどのローン返済額中、利子は経費として落とせる制度を改正して土地部分の利子は経費としない措置などが行われた。第三は地価税の施行である。これは路線価を課税標準として、個人と資本金1億円未満の法人の保有土地は15億円以上の部分、同1億円以上の法人は10億円以上の部分に0.2%(1992年度、次年度からは0.3%)の税率をかけるものである。地価税の直接的な地価(時価)引下げ効果はきわめてわずかであったが、ムード面での効果は大きく、所期の目的は達成されたとみてよい。1997年には税率0.15%となり、1998年度税制改正により当分の間停止されることになったが、やがて廃止されるであろう。第四は地価監視区域制である。これは都市計画上の市街化区域内で土地取引が行われる場合には、その売買価格をあらかじめ地方公共団体に届け出て、その価格が高いと低下を勧告するという制度であり、土地取引を不活発にしたという批判はあるものの、地価抑制にかなりの効果をあげた。
 さらに宅地供給の円滑化、増加を目ざしたものが、1992年の借地法と借家法を統合した借地借家法の施行である。そしてこうした諸施策にもまして効果があったのが、バブルの崩壊ないし複合不況であった。それは同時に不動産不況にほかならず、全国市街地価格指数は1991年9月をピークに1996年9月まで20.4%下落し、以後も下がり続けている。[一杉哲也]
『野口悠紀雄「地価上昇のメカニズムと地価対策」(『季刊・現代経済』第36号所収・1979・日本経済新聞社) ▽新沢嘉芽統・華山謙著『地価と土地政策』(1970・岩波書店)』

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世界大百科事典内の地価の言及

【地代】より

… 庭先価格より収穫費(利潤を含む)を差し引いたものが畑に植わったままの農産物価格となる。林業の場合,都市の中心市場での素材=丸太価格から,都市までの運搬費を差し引くと,丸太の産地価格が決定される。その産地価格から,伐採地点から山下までの運搬費と伐採造材費を差し引くと,立木価格が得られる。…

【土地】より

…他方,土地は耐久的な生産要素であるから,財産所有者の資産選択の対象となり,ストックとしての土地そのものが売買される。そのときの価格は地価と呼ばれる。 土地はその供給が固定されているという点に特徴があると考えられている。…

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